V případě podepisování rezervační smlouvy při pořizování nemovitosti bychom měli být dostatečně obezřetní, protože bychom kvůli ní mohli přijít i o desetitisíce korun. V jakém případě se vlastně taková rezervační smlouva sepisuje? Většinou při realitních obchodech a jejím cílem je zarezervovat zájemci vybranou nemovitost do chvíle, než bude připravena kupní smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě. Realitní kancelář se v rezervační smlouvě zavazuje k tomu, že dále nebude na trhu nabízet nemovitost, o které se v rezervační smlouvě píše. Zájemce pak přijímá závazek, že do určité stanovené doby uzavře kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Klient složí rezervační poplatek, který i u obyčejných nemovitostí může činit několik desítek tisíc korun, často padesát až sto tisíc korun, ale někdy i více.
Zpravidla se tato částka pohybuje v hodnotě tří až deseti procent kupní ceny prodávané nemovitosti. Rezervační poplatek může sloužit jako záloha na kupní cenu, nebo jako záloha na provizi realitní kanceláře. Jestliže se rezervační poplatek neplatí hned při uzavření rezervační smlouvy, bývá jeho zaplacení pojištěno ustanovením o zaplacení smluvní pokuty, pokud by nebyl rezervační poplatek uhrazen. Možné nebezpečí rezervační smlouvy se dá najít v tom, že zájemce o nemovitost svůj závazek z rezervační smlouvy nesplní, čímž přijde o zmíněný rezervační poplatek, který si nechá realitní kancelář. Stát se to může třeba v momentu, kdy si zájemce nákup nemovitosti rozmyslí, protože dostal lepší nabídku, nebo zjistil, že mu žádná banka nedá úvěr na koupi nemovitosti.
Pozor si musíme dávat i na podvodné chování, protože v minulosti existuje případ, kdy si realitní kancelář nechala zaplatit za rezervaci bytu, který ovšem klient fakticky získat nemohl. Rezervační smlouva, u které existuje reálná hrozba propadnutí poplatku, není jedinou možností, jak si zajistit, že do podpisu kupní smlouvy nebude vybraná nemovitost prodaná jinému zájemci. Další možnosti ovšem nebývají příliš často využívané.
Další způsoby se tak často nevyužívají také proto, že o to nemají zájem samotné realitní kanceláře, protože jim systém rezervačních záloh vyhovuje a nepotřebují jiný způsob rezervace nemovitosti klientům vůbec nabízet. Dále se dají využívat metody jako složení zálohy na kupní cenu. Jedná se o vratnou zálohu ve výši pěti až deseti procent konečné ceny, takže pokud si klient do podpisu smlouvy nákup rozmyslí, může ji dostat v podstatě celou zpátky. Pokud se vrátíme ke klasické rezervační smlouvě, pak musíme konstatovat, že v ní mohou nastat i právní zádrhele.
Nejvyšší soud České republiky totiž přijal už několik rozhodnutí o neplatnosti takových rezervačních smluv i případných smluvních pokut v nich obsažených. Potíž dle rozhodnutí soudu spočívá v tom, že prodejce není stranou rezervační smlouvy, i přestože má realitní kancelář od prodávajícího plnou moc takovou smlouvu uzavřít. Soud z toho vyvozuje, že závazek zájemce o nemovitost uzavřít smlouvu o převodu není vymahatelný, stejně jako jeho vedlejší závazek, tedy uhrazení případné smluvně stanové pokuty. Každý, komu je realitní společností předložena rezervační smlouva, by si měl všechno důsledně promyslet a nespoléhat na její možnou neplatnost. Jestliže by si třeba obchod nakonec rozmyslel, musel by počítat s tím, že se realitní kancelář jen tak lacino nevzdá rezervačního poplatku, jedině byste se museli pokusit ho získat soudní cestou, což určitě také není ideální řešení.
To ovšem neznamená, že každá rezervační smlouva se dá právně zpochybnit. Může být sepsaná i trojstranná rezervační smlouva, kterou mezi sebou uzavře zájemce o nemovitost, její majitel a realitní společnost, který bude vystupovat pouze jako vedlejší účastník smlouvy. Takovou smlouvu asi žádný soud nezruší, protože se jedná o zjednodušenou smlouvu o smlouvě budoucí.
